arrow_back

Wethouder van As over wonen in onze Gemeente.


Wonen in onze Gemeente

De afgelopen decennia zijn wij in ons land nog steeds niet in staat gebleken om een woningmarkt te creëren, waar vraag en aanbod op een goede manier met elkaar in evenwicht is.

Fijn en naar je zin wonen is een fundamenteel recht, dat voor iedereen geldt en tevens bijdraagt aan het zich wel bevinden in onze samenleving; helaas is dit tot op heden voor veel woningzoekenden nog niet het geval.

Daarom is er een fundamentele verandering van het huidige woonbeleid noodzakelijk.

Thans spelen de Provinciale- en Gemeentebesturen bij de uitvoering van het Regeringsbeleid een belangrijke rol. De Provincie bepaalt o.a. het jaarlijks aantal te bouwen woningen en nieuwe woningbouwlocaties; de gemeenten voeren dit uit en zien toe op de toewijzing door de Woningcorporaties van de sociale huurwoningen.

In de praktijk zou de rol van de Provincie m.b.t. het aantal te bouwen woningen per gemeente, en de locaties waar deze moeten worden gerealiseerd, meer moeten worden beperkt, omdat de gemeenten hier veel meer zicht op hebben. Lokaal kunnen zij het beste bepalen aan wat voor type woningen behoefte is en hoe de demografische opbouw van hun gemeente zich de komende jaren ontwikkeld. 

Omdat ons land dicht bevolkt is en er rondom de grote- en middelgrote steden grote woningconcentraties hebben plaatsgevonden en nog plaatsvinden, is het belangrijk, dat bij de realisatie van nieuwe woongebieden wordt uitgegaan van goede aansluiting bij de bestaande voorzieningen, zoals Openbaar Vervoer, Winkels, Scholen en overige dienstverlening.

De nieuw te ontwikkelen woningbouwplannen zullen dus moeten aansluiten op de toekomstige woonbehoeften, waardoor er een gedifferentieerd woningaanbod wordt gerealiseerd en iedere woningzoekende aan zijn of haar trekken komt. Hierdoor ontstaat er een gezonde woningmarkt, waardoor schaarste wordt teruggedrongen en speculatie zoveel mogelijk wordt tegengegaan.  

Resumerend pleiten wij voor een woningmarkt, waarbij vraag en aanbod veel beter op elkaar aansluiten, zowel in de koop- als huursector met een veelzijdig aanbod.

 

Verlaag de spanning op de woningmarkt door meer ruimte voor woningbouw te creëren; waar nodig wijst het Rijk locaties aan.

In de afgelopen hoogconjunctuur slaagde men er maar niet in om genoeg woningen te realiseren. Hiervoor zijn veel oorzaken aan te wijzen, maar twee dogma’s staan woningbouw in de weg, namelijk dat er binnenstedelijk voldoende ruimte is voor woningbouw en dat er vooral appartementen nodig zijn omdat het aantal kleine huishoudens snel toeneemt. Beide zijn onwaar: binnenstedelijk is er niet voldoende ruimte, kan niet voldoende snelheid worden gemaakt en kan (vanwege hoge grond- en transformatiekosten) niet het gewenste product worden gerealiseerd.

Als provincies en gemeenten er niet in slagen deze dogma’s los te laten, moet het Rijk locaties aanwijzen waar nieuwe woningen kunnen worden gerealiseerd. Dit moet op logische plekken met goede OV-verbindingen en goede ontsluiting via de weg. Voorwaarde  is dat plannen een bijdrage leveren aan meerdere opgaven, zoals energieopwekking en het verbeteren van recreatieve mogelijkheden van het omliggende platteland. Ook dient het programma voor de helft uit betaalbare woningen te bestaan (tot NHG grens van 310.000 en deels ook sociale huur en vrije sector huur)

 

Meer kansen op een betaalbare huurwoning voor de middeninkomens: toegang tot sociale huur, de sociale huurgrens gaat omhoog

Sociale huurwoningen  mogen nu alleen aan de laagste inkomens worden toegewezen. Dit leidt tot een concentratie van kansarme mensen. Dit probleem wordt echter groter nu gemeenten verantwoordelijkheid krijgen om bijzondere doelgroepen te huisvesten. In de praktijk voeren de corporaties dit uit; e.e.a. leidt tot concentratie in de goedkoopste voorraad sociale huurwoningen.

Mensen met een middeninkomen worden de midden huur in gedwongen, die vaak veel te duur is (een sociale huurwoning komen zij niet in). Bovendien is er nauwelijks aanbod voor de lagere middeninkomens. Met name gezinnen en jonge huishoudens zijn financieel de klos, want zij kunnen vaak niet meer dan € 700 huur betalen, maar betalen voor een midden huurwoning daar al snel         € 1.000 of meer per maand voor. Het financiële gat tussen huur en koop is veel te groot, waardoor ze nergens anders heen kunnen.

Te nemen maatregelen: Verruiming van het sociale huurstelsel

  • Enerzijds mogen woningcorporaties ook woningen voor middeninkomens bouwen, met een huur tot € 1.000.
  • Een ingewikkelde markttoets staat de bouw van middeldure woningen door corporaties in de weg. Deze markttoets moet worden afgeschaft.
  • Anderzijds krijgen ook middeninkomens toegang tot de sociale huursector. Hierbij wordt beter gekeken naar wat huishoudens kunnen besteden;
  • Huren worden inkomensafhankelijk, waardoor huishoudens eerlijke woonlasten betalen en doorstroming gestimuleerd wordt (hoger inkomen = hogere huur > prikkel om naar betere woning te verhuizen). Nu is alleen de huurverhoging inkomensafhankelijk en daar gaat nauwelijks een prikkel van uit.
  • woonlasten komen centraal te staan, niet alleen de huur. Zo wordt het voor corporaties aantrekkelijker om te investeren in duurzaamheid (want er kan een hogere huur gevraagd worden voor woningen met lage energielasten, en vice versa)

Om doorstroming in de woningmarkt mogelijk te maken, is er echter een veel groter aanbod nodig (zie voorgaande punt).

 

Koophuur mogelijk maken

Huurders sparen (via een deel van de huur) voor de koop van hun eigen woning, dit als eerste stap op de woningmarkt. Na verkoop komt er weer vermogen vrij waarmee corporaties in nieuwe woningen kunnen investeren.  Indien dit gekoppeld wordt aan een terugkoopgarantie, is het zaak dat corporaties niet verplicht worden al te veel middelen hiervoor op de balans aan te houden (zoals dat nu het geval is).

 

Koester de Woningbouwcorporaties

De schandalen zijn verleden tijd, “checks and balances” zijn nu wel op orde. Het zijn betrouwbare partners. Voordeel is dat je met corporaties prestatieafspraken kunt maken. Bovendien wordt de huuropbrengst weer geïnvesteerd in de maatschappij.

Voor een gezonde bedrijfsvoering:

  • verhuurdersheffing afschaffen (enige doel is spekken staatskas, betaald door huurders)
  • afschaffen belastingplicht ATAD en vennootschapsbelasting, zijn niet bedoeld voor corporaties maar ze vallen er wel onder.

De bespaarde middelen dienen ingezet te worden voor nieuwbouw en woningverbetering.

Tevens zou in de goedkope koopsector overwogen kunnen worden om de oorspronkelijke Premie Koopwoningen A, B en C weer in te voeren (met een anti-speculatiebeding voor 10 jaar), zodat ook de bevordering van het eigen woning bezit extra wordt gestimuleerd.

 

Pensioenfondsen kopen corporatiewoningen

In verband met de enorme spanning op de woningmarkt, zouden de Pensioenfondsen veel meer moeten investeren in de bouw en realisatie van huurwoningen en –appartementen. Daarnaast nemen zij een deel van het corporatiebezit over. Zeker in deze tijd kunnen deze fondsen qua belegging een goed rendement maken over hun geïnvesteerd vermogen en zelfs na verloop van tijd eventueel doorverkopen aan hun pensioenspaarders. Het vermogen dat corporaties hierdoor verkrijgen, kan weer worden ingezet voor nieuwbouw en verduurzaming.

 

Maak het verbieden van buy to let mogelijk via zelfbewoningsplicht

Daar waar de druk op de woningmarkt hoog is, worden steeds vaker woningen verkocht aan “huisjesmelkers” die de woningen voor veel te hoge huren in de markt zetten. Al dan niet na de woning te hebben gesplitst. Zo worden betaalbare woningen aan de woningmarkt onttrokken.  

Via een zelfbewoningsplicht (eigenaren moeten zelf in de woning gaan wonen) krijgen gemeenten een instrument in handen om “buy to let” tegen te gaan.

Alternatief: indien woningen worden gekocht door huisjesmelkers, een hoge overdrachtsbelasting hanteren, die ten goede komt aan starters.

G.P. (Gerard) van As

Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling, Wonen, Projecten, Vastgoed

Economische Zaken, Citymarketing en Evenementen



Reacties

Locatie